楼市观察：“高烧”的二线城市政策转向“控房价”

3月下旬以来，沪深等一线城市接连出台楼市“收紧”政策，将不少购房需求挤压到周边地区和二线城市，随后的4月份包括南京、杭州、天津等城市房屋交易量价“蹿升”。面对这一局面，多地为此接连出招：或加码限购限贷举措，或推出更直接的限价规定，以达到“控房价”、“稳市场”之目的。

市场升温

4月土地价格明显上涨南京苏州频现地王

自3月底上海、深圳发布“限购令”为楼市降温后，沪深楼市呈现量价齐跌的回收走势；北京虽未在全市范围内推出收紧举措，但通州区在去年8月发布限购令后，又在本月发文将商住房纳入限购范畴，此举对周边地区、尤其是环京四县的楼市同样造成了不小的影响。

上述一线城市的购房需求在政策引导下得到控制，却并未消散，通过“挤压”效应传导到周边地区和政策相对宽松的二线城市。

上海易居房地产研究院近日发布数据显示，刚刚过去的4月份，机构监测的南京、苏州、杭州、天津和南宁等15个二线城市新建商品住宅成交面积为1967万平方米，环比增长7.8%，同比增长88.3%；全国市场热点从此前的苏州，转为杭州和天津；其中天津市场最火爆，环比增幅为30个城市最高水平，达到38.1%。

针对4月二线楼市“爆发”的原因，上述报告认为，二线城市购房政策要比一线城市宽松，而且房屋均价也明显低于一线城市，所以购房者会积极认购、加速成交。这使得同比增长态势较为明显，目前成交规模创下了2010年以来的月度最高水平。

另一方面，异常火爆的土地市场也让二线楼市“高烧”难退。

中原地产研究部最新统计数据显示，截止4月24日，二线城市已成交165宗住宅用地，平均溢价率高达72%，刷新了历史纪录，而成交平均楼面价也达到了4519元每平米，同比涨幅高达183%。

不仅如此，在苏州、杭州、南京等城市均出现了明显的地王扎堆出现的现象，从市场预期看，地王的出现将影响后续市场持续升温。

政策转向

热点二线城市从“去库存”到“控房价”

2015年年底，中央经济工作会议提出“去库存”等五大任务，随后一系列楼市刺激举措相继出台，这让部分城市楼市出现明显的“量价拉升”格局。

“房地产市场已经进入新常态，未来政策方向将从整体去库存趋向‘托底盖帽’。部分房价上涨过快的城市会出台约束性政策，但力度不会太大。”中原地产首席分析师张大伟对中新网(微信公众号：cns2012)记者分析称。

记者从苏州市住建部门查询获悉，截止5月10日，苏州楼市的可售房源达94210套；而在2015年2月24日，这一数据还高达132130套。可见，苏州房地长市场的去库存效果显著。

而南京的情况则更为突出。南京网上房地产的数据显示，截至5月10日15时，南京新房库存可售套数为27271套，按照3月近1.5万套的月销量来计算，还不够市场消化两个月。而在去年11月底，南京楼市新房库存还有5.3万套，五个月时间库存减少了2.6万套。

CRIC房地产研究中心3月发布报告称，整体来看一、二线热点城市持续热销之下，库存量也大幅下滑，同时，二线城市现两极分化，各城的“去库存”和“控房价”政策开始分道扬镳，库存过低的城市会加大土地供应。

在这种分化格局之下，部分二线城市从“去库存”，逐步转向开始为宽松政策“刹车”，以达到“控房价”的新目标。

记者梳理发现，目前已有苏州、南京、合肥、河北廊坊、惠州等城市纷纷收紧房地产政策，其中，河北廊坊环京四县和惠州的相似，分别毗邻北京和深圳两个一线城市，因挤出效应催热了本地楼市。

多维度“收紧”

限购、限贷政策加码多地祭出限价令

在上述地区推出的“收紧”新政中，信贷额度和购买条件限制依然是需求侧调控的主要手段，而部分城市针对“稳房价”的急迫需求，还祭出了相应的“限价”举措。

作为率先举起政策“收紧”大旗的二线城市，苏州早在今年3月就发布了楼市调控举措，最引人瞩目的，要数有关强化商品房价格管理的规定。

3月18日，苏州市政府发布《关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》，被称为“苏十条”。按照规定，苏州市区(不含吴江区)新批准商品住宅项目在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。

采取直接限价手段的还有南京，有媒体报道称，南京市于4月25日正式宣布商品住宅项目价格将设“涨停区间”，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万至3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

在香河县人民政府发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称《意见》)中，也提出了明确的限涨举措。

《意见》指出严格落实住房价格备案制度，各房地产开发企业销售商品房前应到房管部门进行备案，实行一房一价，明码标价。新备案商品房价格以目前我县区域实际交易价格为基础，参照周边县区价格，备案后三个月内不得进行调整。

在限购方面，河北廊坊市政府于4月1日发布“廊九条”，对下辖三河、大厂、香河和固安实施房地产限购政策，规定非本地户籍居民家庭限购1套住房。

而北京通州区在5月5日发布的楼市限购举措中，也首次对商务型公寓纳入限购范畴，规定商务型公寓将暂停向以下三类家庭出售：已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

在限贷方面，“廊九条”明确规定，非本地户籍居民家庭购房首付款比例不低于30%；惠州规定，个人住房按揭贷款必须严格按照人民银行的规定来确定首付比例和利率，同时，在小微贷款以及消费贷方面，出现贷款额度变低的情况。(种卿)