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福鼎各小区业主们

这些问题你都了解吗？

为了让业主深入了解业委会、公共收益、物业招投标等方面的知识，推动小区规范管理，进一步加强居民、业主自治组织能力，福鼎市住建局聚焦群众关心关注的物业管理热点问题，梳理形成物业管理重点清单：

（一）业主委员会篇

委员资格负面清单

一、不得担任业主委员会委员清单：

（一）不具有业主身份。业主身份的认定以房屋产权证或者不动产权证书记载的权利人为准；尚未领取产权证的，以房屋销（预）售合同及合同备案证明记载的购房人为准；

（二）与本物业服务区域内的物业服务企业无利害关系；

（三）被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的；

（四）损坏房屋承重结构的，或者有违章搭建、破坏房屋外貌等情形且未改正的。

二、自行终止业主委员会委员资格清单：

（一）任期届满的；

（二）因房屋转让、灭失等原因不再是业主的；

（三）因疾病等原因丧失民事行为能力的；

（四）被判处剥夺人身自由刑罚的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并获批准的；

（六）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的。

业主委员会权力清单

业主委员会按照业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程，依法维护业主合法权益，促进小区和谐，履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（三）代表业主与物业服务企业签订物业服务合同；

（四）协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系；

（五）督促业主履行管理规约，交纳物业服务费、专项维修资金和水电公摊费等相关费用；

（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，并定期审核由业主分摊的公共费用；

（七）就涉及全体业主的物业管理纠纷依法参加诉讼；

（八）根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金和业主大会专户，并按照法律、法规以及国家和本省的有关规定使用和管理；

（九）审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的申请；

（十）定期公布专项维修资金使用和利用共用部位、共用设施设备的经营性收支情况；

（十一）对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

（十二）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会权力负面清单

下列事项由业主共同决定，业主委员会无权决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主委员会履职清单

一、召开首次会议

业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任一人，副主任若干人。推选结果应当在物业服务区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

二、备案

1.业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门和乡（镇）人民政府或者街道办事处备案。

2.业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内将变更内容进行备案。

三、定期召开会议

1.业主委员会会议每季度至少召开一次，由业主委员会主任召集。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。

2.业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定应当经全体委员人数过半数以上同意。

3.业主委员会的决定应当在作出之日起三日内在物业服务区域内醒目位置公告，公告日期应当不少于十五日，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

四、组织换届

业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会进行换届选举。

五、换届前资产清查

业主委员会换届前应当进行资产清查，清查结果应当在物业服务区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

六、换届交接

原业主委员会应当在新一届业主委员会成立后十日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接工作。

（二）公共收益篇

共有资产清单

小区内业主共有资产包括：

一、物业共用部位，主要为建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、通风采光井等；

二、物业共用设施设备，主要为电梯、天线、公共照明设施、消防设施、人民防空设施、绿地、道路、沟渠、池、污水井、共有车位、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物、构筑物等。

三、地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或者约定不明确的，归全体业主所有。

业务管理、提高企业的知名度和利益最大化，通过扎扎实实的努力，圆满地完成工作。

公共收益清单

公共收益一般包括但不限于以下范围：

（一）利用空闲公共车位、业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；

（二）利用业主共有场地开展摆摊等商业活动及投放自助售卖机、快递柜、饮水机等设施所得的收益；

（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、大门道闸等设置户外广告或其他经营活动，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告或其他经营活动所得的收益；

（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；

（五）相关单位或个人支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金等；

（六）处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；

（七）公共收益利息等其他收入；

（八）其他依法属于全体业主的收入。

公示公开清单

物业服务企业或业主委员会应当在物业小区公开公示的内容清单：

（一）物业服务企业的营业执照彩色影印件。

（二）物业小区项目经理或者负责人的姓名、照片、联系方式等基本信息。

（三）物业小区客户服务电话、工程维修电话、应急值班电话、投诉监督电话及供水、供电、供气等专营单位服务电话。

（四）物业服务合同或者前期物业服务合同、管理规约。物业服务企业提供特约服务的，应同时公示所提供服务的收费标准。

（五）公共停车位配建数量和具体分布图，小区停车管理制度等信息。

（六）电梯、消防、监控安防等共用设施设备日常维修保养单位的名称、营业执照、资质、联系方式、应急处置方案和电梯维修保养检验费用等。

（七）水、电等公共能耗费用分摊表，每月公示一次，公示时间不少于三十日。

（八）物业服务企业受委托申请使用住宅专项维修资金情况，按照住宅专项维修资金申请使用规定进行公示。

（九）物业管理相关政策法规。

（十）利用物业共用部位、共用设施设备开展经营活动的合同或协议、所得收益及使用情况，于每季度第一个月的月底前将上一季度公共收益收支情况予以公示，公示时间不少于三十日。公示当年第四季度公共收益收支情况的，应将当年度公共收益的全年收支情况一并公示。

（十一）公共公益审计报告，在住宅小区公告栏、楼道、电梯等醒目位置公示。

（十二）法律、法规规定的其他应当公示的信息。

（三）物业招标篇

招标文件内容清单

（一）招标人（授权委托人）的基本情况，包括名称、地址、联系方式等；

（二）物业项目基本情况，包括项目名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积，住宅、商业、公建配套等建筑面积及总建筑面积，房屋幢数、房屋建筑结构、车位车库数量、共用设施设备的技术参数、绿化情况、物业服务用房配置及规划总平面图等；

（三）物业服务的内容、标准、服务期限、收费及人员配置等相关说明，并包括但不限于以下2个专篇：1. 物业服务区域安全管理：包括消防、防汛、电梯、电动车、高空抛物、用水用电用气安全管理等相关内容；2. 公共收益管理：包括共有部分经营、公共收益分配及使用等相关内容；

（四）对投标人及投标文件的要求，包括投标人的资格，投标文件的格式、主要内容及份数等；

（五）评标方法和标准；

（六）招标活动方案，包括招标组织机构、组织解释招标文件（答疑），实地踏勘物业项目现场、投标、开标的时间及地点等；

（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

业主招标应由业主共同表决的内容清单

业主、业主大会选聘物业服务企业，实施物业服务招标前，应当由业主依法共同确定以下内容：

（一）招标方式，包括公开招标和邀请招标；

（二）具体实施者；

（三）招标文件有关事项。上述事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

开标程序清单

开标应当按照下列规定进行：

（一）开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

（二）由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，经投标人确认无误并签字后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容；

（三）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封；

（四）开标过程应当记录。建设单位组织招投标选聘前期物业服务企业的，由县（市、区）物业管理主管部门派出的工作人员在现场监督并在记录上签字；业主大会或者其授权业主委员会等其他主体组织招投标选聘物业服务企业的，由街道办事处（乡镇人民政府）派出的工作人员现场监督并在记录上签字。现场监督签字的记录应存档备查。

（五）投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人应当现场作出答复，并做好记录。

（六）开标、评标场所必须有摄像录音装置，开标和评标录音录像记录保存不少于90日。

（七）招标人可委托公证机构对开标全过程进行公证。

（八）开标结束时，招标人应立即公开开标情况。